¿Estás pensando en alquilar tu vivienda a través de una plataforma turística como Airbnb? Sin duda, se trata de una buena opción para generar ingresos durante el verano y otros meses del año. Ahora bien, hay que recordar que este tipo de actividades conlleva ciertas obligaciones de tipo fiscal y tributario. ¿Ya sabes cómo declarar los ingresos Airbnb?
Cada vez resulta más fácil darse de alta en una plataforma turística para ofertar alquileres temporales a viajeros de todo el mundo. Sin embargo, las cosas pueden complicarse cuando llega el momento de declarar los rendimientos obtenidos en dicha actividad. A continuación, explicamos en detalle los aspectos más importantes relacionados con este tema.
¿Qué es Airbnb y cómo funciona?
Para saber cómo declarar ingresos Airbnb es necesario entender qué es y cómo funciona esta plataforma de alquiler. Desde que surgió en el año 2008, Airbnb se ha convertido en una excelente alternativa para empresas y particulares que quieren ofrecer alojamiento a viajeros de todo el mundo. Hasta la fecha cuenta con más de 4 millones de anfitriones en más de 200 países y territorios.
Básicamente, Airbnb es un mercado comunitario en donde las personas pueden publicar y reservar alojamiento de manera sencilla y económica. La empresa no posee ninguna propiedad, sino que sirve de intermediaria entre quienes ofrecen alojamiento y quienes buscan un lugar cómodo y barato para vacacionar. De hecho, se trata de uno de los sistemas de economía colaborativa más exitosos del mundo.
La plataforma funciona bajo la modalidad B&B (bed and breakfast), lo que significa que ofrece alojamientos sencillos y baratos en casas o residencias privadas. Esto la ha convertido en una de las principales rivales de hoteles, moteles y otros servicios tradicionales de hospedaje. Tan solo en el tercer trimestre de 2021, Airbnb generó unos 2.000 millones de euros en todo el mundo.
Airbnb y Hacienda
Antes que nada, es importante recordar que el Ministerio de Hacienda español se entera de quiénes ofertan alquileres a través de Airbnb y otras páginas similares, como Vrbo. Estas plataformas de intermediación tienen la obligación de presentar el modelo 179 (Declaración informativa trimestral de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos) a la Agencia Estatal de Administración Tributaria cada tres meses.
¿Qué información envía Airbnb a Hacienda?
De acuerdo con información oficial suministrada por la Agencia Tributaria, las empresas y particulares que sirven de intermediarios entre los cedentes y cesionarios del uso de viviendas con fines turísticos deben presentar el modelo 179 con la siguiente información:
- Datos identificativos del titular o titulares del inmueble o del titular del derecho en virtud del cual se cede la vivienda.
- Dirección completa del inmueble, incluyendo la referencia catastral.
- Cantidad de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos.
- Importe recibido por el titular de la vivienda cedida.
- Fecha de inicio de la cesión.
¿Cómo declarar los ingresos de Airbnb?
España es uno de los países que más actividad genera en Airbnb, no solo por sus atractivos turísticos, sino también por las oportunidades laborales que ofrece a extranjeros. Quienes ofertan alojamientos a través de esta plataforma deben declarar ante la autoridad tributaria los rendimientos obtenidos. ¿Cómo declarar los ingresos de Airbnb?
En primer lugar, es importante recordar que Airbnb es una plataforma que sirve únicamente como intermediaria entre el anfitrión y su huésped. Por lo tanto, el anfitrión es el responsable de declarar los rendimientos y pagar los impuestos que conlleva el alquiler con fines turísticos. El papel de Airbnb a la hora de hacer la declaración de la renta es secundario.
Lo anterior significa que el procedimiento para declarar los rendimientos por alquilar con fines turísticos será el mismo sin importar que el anfitrión use Airbnb, Vrbo, Wimdu, Booking o cualquier otra plataforma intermediaria. Por lo tanto, es esencial conocer a fondo la normativa tributaria de cada país y región para ahorrarse problemas con la ley.
¿Cómo declarar los ingresos de Airbnb en Cataluña?
La forma correcta de declarar los beneficios derivados de este ejercicio es colocarlos en el IRPF, tal y como haríamos con cualquier alquiler normal. Los incluiremos en la Declaración de la Renta como rendimiento de capital inmobiliario. Esto siempre y cuando alquilemos el piso pero vivamos en él.
Si, por el contrario, el alquiler del piso es puramente vacacional, como estás ofreciendo un servicio hotelero la tributación cambia. Tendrás que declararlo en ingresos de actividades económicas y, si ofreces servicios propios de la hostelería como desayuno o limpieza, cobrarlos con IVA incluido.
No obstante, en ciudades como Barcelona, esto solo puede realizarse cuando el anfitrión tiene una licencia turística. También cobrar una tasa turística, así como registrarse como anfitrión en la Consejería de Turismo. En este artículo ya explicábamos lo puntilloso que es el Ayuntamiento catalán con la plataforma Airbnb, así que si tienes más dudas sobre cómo manejarla en Cataluña sin ser sancionado, te recomendamos echarle un vistazo.
El alquiler turístico y su tributación
La normativa que regula el alquiler turístico en España está determinada por la Ley de Arrendamientos Urbanos y las leyes de turismo de cada Comunidad Autónoma. En concreto, todos los anfitriones tienen la obligación de incluir los ingresos de Airbnb en su declaración de la renta. No obstante, esta disposición tiene una importante exención.
Si la suma de los rendimientos anuales obtenidos en Airbnb y las rentas de trabajo (provengan de donde provengan) no superan los 1.000 euros, el contribuyente no estaría obligado a declarar. Por el contrario, si el total de la suma supera ese límite, será obligatorio declararlo, incluso cuando los rendimientos obtenidos en Airbnb sean inferiores a 1.000 euros.
Tributación según el tipo de alquiler turístico
Otro aspecto importante a tener en cuenta para saber cómo declarar ingresos de Airbnb es el tipo de alquiler turístico que se ofrece a los huéspedes. Dependiendo de las características del servicio ofertado, el anfitrión percibirá rendimientos de capital inmobiliario o rendimientos de actividades económicas. ¿En dónde radica la diferencia? En si el alquiler incluye o no servicio de hospedaje.
Alquiler con servicio de hospedaje
Si el alquiler del inmueble para fines turísticos incluye el servicio de hospedaje, el anfitrión obtendrá rendimientos de actividades económicas, lo que afectará directamente su tributación. El alquiler con servicio de hospedaje funciona de manera similar al de una empresa hotelera y, por lo general, incluye lo siguiente:
- Recepción y atención al cliente de manera permanente y continuada en un espacio destinado para ello.
- Limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, lo que incluye cambio de ropa de cama y baño.
- Servicio de lavandería, custodia de maletas, reservas, prensa y otras atenciones.
- Servicio de alimentación y restauración.
Alquiler sin servicio de hospedaje
Por otro lado, si el alquiler del inmueble para fines turísticos no incluye el servicio de hospedaje, generará rendimientos de capital inmobiliario, los cuales están gravados con otro tipo de impuesto. Hay que aclarar que no se consideran servicios complementarios de hospedaje:
- La limpieza y el cambio de ropa de hogar a la entrada y a la salida del periodo de arrendamiento.
- La limpieza de las zonas comunes del edificio y de la urbanización en que esté situado (escaleras, ascensores, puertas de acceso, aceras, etc.).
- El mantenimiento y la asistencia técnica para reparaciones eventuales de fontanería, electricidad, electrodomésticos, cerrajería, etc.).
- Proporcionar al arrendatario equipamientos para el apartamento (aparatos de cocina, enseres, vajillas, etc.
Declarar ingresos de Airbnb según el tipo de alojamiento
Los rendimientos obtenidos por el alquiler turístico a través de Airbnb deben incluirse en la declaración de la renta. Para ello, lo primero que hay que hacer es calcular la suma total de los beneficios percibidos durante el año. La plataforma de Airbnb facilita esta tarea proporcionando acceso al historial de facturas del anfitrión.
Al total facturado hay que restarle las deducciones aplicables de acuerdo con el artículo 23 de la Ley del Impuesto sobre la Renta. Entre los gastos deducibles figuran los siguientes:
- La comisión cobrada por Airbnb.
- Los gastos de la comunidad.
- El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
- Los intereses hipotecarios en caso de que la vivienda se encuentre gravada.
- El seguro de hogar y de alquiler.
Todos estos gastos serán deducibles en proporción a los días que la vivienda haya estado alquilada. Además, como se trata de un alquiler temporal y no para vivienda habitual, en este caso no es posible aplicar las reducciones del 60% sobre las ganancias obtenidas. El resultado de restar los gastos deducibles al total de rendimientos se sumará a la base imponible general y tributará de acuerdo a los tipos generales de la renta.
Servicios de hospedaje y experiencias
Cuando el alquiler turístico ofertado en Airbnb no incluye servicio de hospedaje ni experiencias, las ganancias se declaran como rendimientos de capital inmobiliario. Esto significa que el arrendador no debe presentar ni ingresar IVA, pero sí tributará por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), aplicando la tarifa establecida por cada CA.
Por el contrario, si el alquiler turístico incluye servicios de hospedaje y experiencias a los huéspedes, las ganancias se declaran como rendimientos de actividades económicas. En estos casos, el alquiler turístico está sujeto al IVA y deberá tributar al tipo reducido del 10%, de la misma manera que lo haría un establecimiento hotelero.
¿Quién está exento de tributar por un piso de Airbnb?
Los anfitriones con rendimientos por alquileres de hasta 1.000 euros al año son los únicos contribuyentes exentos de la obligación de declarar ingresos de Airbnb. ¡Pero no siempre! Si el total de lo obtenido en Airbnb y de tus rentas de trabajo superan este límite (por ejemplo, has conseguido 900 € de la plataforma y 5.000 € de trabajo) sí que deberás declarar.
¿Qué pasa si no declaro los ingresos Airbnb?
Si no declaras los ingresos de Airbnb, Hacienda te podría multar con hasta el 150% de la cantidad impagada. A ojos de Hacienda, la multa puede ser leve, grave o muy grave, dependiendo de la cantidad de la deuda. Cuanto más grave sea, peor será la multa.
Declarar ingresos de Airbnb: otras cuestiones a considerar
Otro asunto que debe considerar el propietario de un inmueble turístico ofertado en Airbnb tiene que ver con los días en que este permanece vacío. Aunque no esté generando ganancias, la Agencia Tributaria exige el pago de un impuesto por Imputación de Renta Inmobiliaria, cuya cuantía se calcula en base a su valor catastral y el tiempo que ha estado sin alquilar.
Finalmente, quien quiera alquilar su vivienda con fines turísticos a través de Airbnb u otras plataformas intermediarias, debe consultar la normativa de su Comunidad Autónoma. Dependiendo de dónde se encuentre, quizá tenga que obtener una licencia municipal o dar de alta la vivienda en el Registro de Actividad Turística.
Sin duda, el alquiler vacacional a través de Airbnb es una excelente opción para obtener ganancias durante todo el año. Antes de poner en marcha esta opción, conviene consultar la normativa tributaria y buscar buena asesoría fiscal para reducir el riesgo de cometer una infracción.
