La plusvalía municipal se ha convertido en el dolor de cabeza de aquellos que venden un piso.
Benjamin Franklin dijo una vez que “lo único seguro en la vida son la muerte y los impuestos”. Si hoy levantara la cabeza, tendría que replanteárselo. Para muestra, el caso de la plusvalía municipal. Hace poco, ha pasado de ser un tributo obligatorio a ficción legal, según palabras del propio Tribunal Supremo.
¿Qué es la Plusvalía Municipal?
La plusvalía municipal grava el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos. Es decir, es un impuesto sobre los bienes inmuebles que se aplica al valor del mismo durante su compraventa.
El método para determinar el impuesto a pagar viene establecido en el artículo 107.4 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo. En él se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Lo que viene a decir este texto es que al valor del edificio en el momento de la transacción se le aplicará un porcentaje. Este porcentaje depende del número de años que se ha poseído el inmueble. Lo estipula el Ayuntamiento, por lo que varía dependiendo de la Comunidad. En Barcelona, por ejemplo, el porcentaje de la plusvalía municipal oscila entre un 2,7% a un 3,8% en un período de 5 a 20 años.
¿Cómo calcular la plusvalía municipal en Barcelona?
Para calcular el total a pagar deberás fijarte en los siguientes parámetros:
- Determinar el valor catastral. Este valor es la base para calcular plusvalía municipal y lo podrás encontrar en tu recibo del IBI. Puedes conocer el valor catastral de tu vivienda en nuestro artículo sobre el catastro de Barcelona.
- Calcular el número de años transcurridos entre la compra y la venta. Según los años que haga desde que adquiriste el piso, se aplicará un coeficiente de incremento del valor catastral u otro. A partir de 20 años, este coeficiente de incremento siempre será el mismo.
- Valorar el municipio del inmueble. Cada ayuntamiento puede aplicar distintos coeficientes de incremento del valor catastral, así como distintos tipos impositivos. Por ello, si decides comprar piso, puede ser una buena decisión consultar antes cuáles son los tipos y coeficientes que se aplican.
Después podrás efectuar el cálculo:
- Lo primero que debes saber para calcular la plusvalía municipal es la base imponible. Para obtenerla sólo hace falta multiplicar el coeficiente de incremento anual por el número de años desde la compra. Como máximo 20. Este coeficiente varía según el municipio y puede ser como máximo del 3,5% anual.
- Una vez tengas el coeficiente final deberás aplicarlo al valor catastral de tu inmueble para obtener la base imponible.
- Después sólo deberás multiplicarla por el tipo impositivo correspondiente. Cada municipio aplica el suyo, pero por lo general suele ser del 30%.
Paso a paso para calcular la plusvalía municipal
Supón que el valor catastral de tu piso es de 150.000€ y que hace 17 años que lo compraste. Imagina que el coeficiente de incremento anual del municipio es del 2% y el tipo impositivo que aplica es del 30%. Para calcular plusvalía municipal deberías seguir estos 3 sencillos pasos:
- Coeficiente incremento anual x Nº de años = Coeficiente final –> 2% x 17 = 34%
- Coeficiente final x Valor catastral = Base imponible –> 34% x 150.000€ = 51.000€
- Tipo impositivo x Base imponible = Total a pagar plusvalía –> 30% x 51.000€ = 15.300€
¿Quiénes pueden reclamar la plusvalía municipal?
Solo quienes autoliquidaron el impuesto y vieron desestimada su solicitud de rectificación. Por tanto, no se podrá aplicar en aquellos contribuyentes que recibieron una liquidación, la recurrieron y vieron desestimado su recurso.
Recuerda que tienes cuatro años desde el pago del impuesto para reclamar la plusvalía municipal. Pasado ese tiempo NO podrás reclamarla. Tal y como indica la Ley General Tributaria en su artículo 66 al indicar que prescribirá a los cuatro años el derecho a solicitar las devoluciones derivadas de la normativa de cada tributo, las devoluciones de ingresos indebidos y el reembolso del coste de las garantías.
Barcelona devuelve la plusvalía municipal a más de 3.000 personas
El Ayuntamiento de Barcelona ha devuelto ya la plusvalía municipal a un total de 3.186 personas que le reclamaron la devolución de la tasa. Las devoluciones han sido posibles a raíz de la sentencia del Tribunal Constitucional del 2017 que avalaba no pagar la plusvalía municipal si no había ganancia en las trasmisiones del terreno. Barcelona ha desembolsado ya 8,5 millones de euros en concepto de estas devoluciones y tiene pendiente el pago de otros 9,7 millones de euros.
Según informa ACN, el ayuntamiento ha recibido 6.630 reclamaciones de propietarios (empresas, fondos de inversión, familias…) que han solicitado la devolución de la plusvalía municipal. En estos casos, se reclama la venta de un inmueble o de un terreno que, en realidad, no había visto incrementado su valor con el paso del tiempo.
De las 6.630 reclamaciones, el consistorio ha tramitado más de 5.000, de las cuales ha estimado 3.186 y ha desestimado 2.056. Estas últimas se han descartado, mayoritariamente, porque no encajaban con el objeto de reclamación ya fuera por falta de pruebas o porque sí existía un incremento de valor en el momento de la operación de venta.
Debes reclamar plusvalía municipal siempre
Hasta el año 2008, cuando se produjo la caída del mercado inmobiliario, el sistema funcionaba ya que existía una plusvalía real. Los inmuebles se solían transmitir por un precio superior al valor de adquisición. En la actualidad, al ser habitual la transmisión por un precio inferior al de adquisición, la fórmula de cálculo pre establecida en valores que aumentan es una contradicción legal.
Es por ello que el Tribunal Constitucional sentenció que las plusvalías municipales eran ficción jurídica. Esto ha beneficiado a propietarios de toda España ya que ahora ese impuesto se puede reclamar. Si al recibir en herencia o donación, así como al vender una vivienda o terreno urbano, usted sufrió una pérdida patrimonial que pueda acreditar (con las escrituras), podrá recuperar el 100% de lo que abonó.
Abogados para plusvalía municipal
Nuestro consejo es que, para reclamar plusvalía municipal, lo haga con la ayuda de un abogado fiscalista experto en la materia que gestionará toda la transacción. Recuperará el importe de forma íntegra lo hará con la mayor tranquilidad y seguridad.
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