La reinversión de vivienda habitual conlleva ciertas responsabilidades de carácter tributario, como declarar la venta y pagar los impuestos correspondientes a la ganancia patrimonial. Ahora bien, el panorama cambia cuando el dinero de la venta es utilizado para adquirir otra.
En casos como estos es posible beneficiarse de la exención del pago de impuestos por reinvertir en vivienda habitual. ¿En qué consiste esta medida y cómo funciona? ¿En qué casos puede aplicarse y cuáles son los trámites legales que involucra? A continuación, daremos respuesta a estas y otras preguntas relacionadas.
Tabla de contenidos
¿Qué es la exención por reinversión de vivienda habitual?
La exención por reinversión en vivienda habitual es una de las excepciones del IRPF que exime a los contribuyentes de pagar dicho impuesto. Por lo tanto, quienes venden su vivienda habitual para comprar otra deben estar bien informados acerca de los requisitos para poder aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual.
Cuando una persona obtiene un beneficio por la venta de una casa, está obligada a pagar el IRPF por dicha ganancia patrimonial. Dependiendo del porcentaje de ganancia, tendrá que pagar un monto específico, que va desde los 6.000 euros hasta los 200.000 euros. Sin duda, se trata de una cuantía elevada.
Si el inmueble que se vende es una vivienda habitual y la ganancia obtenida se utiliza para reinvertir en vivienda habitual, el contribuyente queda eximido de pagar el IRPF por ganancia patrimonial.
Exención por reinversión en vivienda habitual requisitos
Para beneficiarse de la exención por reinversión en vivienda habitual debes cumplir los siguientes requisitos:
- El inmueble vendido debe ser tu residencia habitual. Debes haber residido en ella de manera continuada por un periodo mínimo de tres años.
- Además, el nuevo inmueble adquirido debe destinarse a convertirse en tu residencia habitual
- El proceso de reinvertir en vivienda habitual debe efectuarse en un intervalo de hasta dos años.
¿Cuánto tiempo tengo para reinvertir de vivienda habitual? Plazo reinversión vivienda habitual
La normativa establece un plazo máximo de dos años para reinvertir en una nueva vivienda habitual. Los dos años exigidos pueden ser tanto anteriores como posteriores a la venta.
¿Qué significa esto? Pues bien, si una persona vende su vivienda habitual y compra otra, la ley le exige que debe comprar una nueva vivienda habitual antes de que transcurran dos años para poder aplicar la exención. Asimismo, quien compra una nueva vivienda habitual antes de vender la otra, tendrá que hacerlo durante los dos próximos años si quiere quedar exento de pagar el IRPF.
¿Qué se considera como residencia habitual?
Otro requisito para beneficiarse de la exención por reinversión en vivienda habitual tiene que ver con el uso que reciben ambas viviendas, tanto la que se vende como la que se compra. Esto significa que:
- La vivienda vendida debe ser la habitual, es decir, que su propietario debe haber residido en ella de forma continua durante un plazo de tres años.
- La nueva vivienda también debe convertirse en la residencia habitual del comprador, quien tendrá que mudarse dentro de un plazo de 12 meses desde la compra o desde que terminen las obras de construcción o remodelación.
- La compra de un inmueble sobre plano también contará como reinversión en vivienda habitual, aunque aún no se pueda residir en ella.
¿Aplica la exención por reinvertir en vivienda habitual si he vendido mi vivienda habitual antes de dos años?
La ley establece que las personas que dejan pasar el plazo no pueden acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual, al menos en un principio.
Sin embargo, la Agencia Tributaria reconoce que existen algunas circunstancias excepcionales que pueden llevar a una persona a abandonar su residencia habitual antes de tiempo.
Circunstancias excepcionales a la hora de reinvertir en vivienda habitual
Podrá beneficiarse de la exención quien venda su residencia habitual antes de los dos años debido a:
- Celebración del matrimonio.
- Traslado laboral.
- Divorcio.
- Enfermedad o discapacidad que exija el cambio de domicilio.
reinversión vivienda habitual obra nueva
¿Cómo tributa la reinversión en vivienda habitual?
Para saber cómo tributa la reinversión en vivienda habitual es necesario determinar si el dinero de la venta se utilizará total o parcialmente para la adquisición de la nueva vivienda. En la mayoría de los casos, el precio de venta no coincide con el precio de compra, y este hecho afecta directamente la declaración ante Hacienda.
Reinversión total
Cuando se reinvierte todo el dinero de la compraventa en la adquisición de una nueva vivienda habitual, el contribuyente quedará exento de tributación. Esto se debe a que no habrá percibido ningún rendimiento o ganancia patrimonial con la transacción, sino que reinvierte la totalidad del dinero en la compra de una nueva residencia habitual.
Tal es el caso de quien utiliza parte del dinero de la venta para pagar los impuestos relacionados con la trasmisión de la vivienda, como el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP). Estos gastos pueden consignarse como reinversión junto con el dinero empleado para comprar la nueva vivienda, por lo que se trata de una reinversión total.
Reinversión parcial
Por otro lado, hay casos en los que el contribuyente decide reinvertir en la compra de una vivienda habitual sólo una parte del dinero obtenido por la venta de su anterior hogar. En situaciones como estas, Hacienda considera que ha habido una reinversión parcial y, en consecuencia, el contribuyente debe tributar los impuestos correspondientes a la parte que no haya reinvertido.
¿Dónde se declara la reinversión en vivienda habitual?
Ya sea que se trate de una reinversión en vivienda habitual total o parcial, quien se acoge a esta exención debe informar a Hacienda en su declaración de la renta. Para ello hay que acceder a la sección Ampliación de Variaciones Patrimoniales y rellenar las casillas bajo los apartados Datos generales y Datos transmisión.
Una vez anotada la información solicitada bajo estos dos apartados, el contribuyente debe rellenar la sección Exención por reinversión vivienda habitual. En este punto de la declaración se proporciona la siguiente información:
- El importe total del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
- El importe total reinvertido en el año en curso para la adquisición de la nueva vivienda habitual. Es importante recordar que la reinversión puede hacerse de una sola vez o sucesivamente, siempre y cuando sean en un periodo no superior a dos años.
- El importe comprometido a reinvertir en los dos años siguientes a la transmisión de la vivienda.
Exención por reinversión en vivienda habitual si compras con hipoteca
Hasta ahora ha quedado claro que la reinversión en vivienda habitual puede ser parcial o total, y que en ambos casos la exención tributaria es viable. Ahora bien, ¿qué ocurre si tras la venta del primer inmueble se solicita un préstamo para adquirir el segundo? ¿Puede el contribuyente acogerse a la exención por reinversión vivienda habitual?
Es común que, para la adquisición de una vivienda, el comprador solicite un préstamo hipotecario o se subrogue al préstamo que el anterior dueño de la vivienda había contratado. Por años, la Agencia Tributaria consideró que la financiación económica por un tercero anulaba la posibilidad de que el comprador quedara exento del IRPF, incluso tratándose de la compra de una vivienda habitual.
Sin embargo, en la Resolución 1239/2020, del 1 de octubre de 2020, el Tribunal Supremo se pronunció al respecto y dictaminó que la exención por reinversión aplica sin importar el origen del dinero. Es decir, mientras el contribuyente reinvierta en una vivienda habitual, es indiferente que el dinero provenga de la venta de su anterior residencia o de la financiación por un tercero, como un préstamo hipotecario.
Todo lo anterior significa que quienes reinviertan en la adquisición de una nueva vivienda habitual podrán consignar como cantidades reinvertidas la totalidad del dinero usado en la compra, sin importar que todo o parte de ese dinero provenga de financiación. Se trata de una sentencia muy importante, tanto para quienes han reinvertido en el pasado como para quienes tienen pensado hacerlo en el futuro.
¿Puedo reinvertir en vivienda habitual con la venta segunda vivienda?
No, no puedes reinvertir en otra vivienda si vendes tu segunda vivienda, ya que esta no es tu vivienda habitual.
Otras exenciones de pagar impuestos por reinversión en vivienda habitual
Existen otras circunstancias en las que el contribuyente queda exento de pagar el IRPF por la venta de su vivienda habitual. Básicamente, se pueden resumir de la siguiente manera:
- Las personas mayores de 65 años están exentas de pagar el IRPF si venden su vivienda habitual.
- Si es necesario reinvertir parte del dinero de la venta en la rehabilitación de la nueva vivienda habitual que se ha comprado. En estos casos, los costes por rehabilitación no pueden superar el 25% del precio de compra del inmueble.
- Si se reinvierte el dinero de la venta en la rehabilitación de una vivienda que el contribuyente ya tenía, ya sea por herencia o donación.
En todos los casos de rehabilitación de una vivienda habitual, no se trata de obras que tienen como finalidad mejorar la estética del inmueble. Más bien, la rehabilitación implica la realización de obras indispensables para garantizar la habitabilidad de la vivienda y la seguridad de quienes vivirán allí.
Hacienda me ha hecho una declaración complementaria por no reinversión vivienda habitual
Si Hacienda te ha notificado una declaración complementaria por no haber reinvertido en una vivienda habitual, significa que, tras vender tu anterior residencia principal, no has cumplido con los requisitos para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual en el IRPF.
En ese caso, te aconsejamos contactar con abogados fiscalistas expertos en Hacienda para que te digan cómo proceder. ¡Llámanos!
Reinversión vivienda habitual ejemplo
Exención por rehabilitación de la nueva vivienda
Supongamos que Mauricio vende su vivienda habitual por la suma de 300.000 euros y compra una nueva por 250.000 euros. Ahora bien, los 50.000 euros restantes son reinvertidos en reformar la nueva propiedad (reparaciones de la estructura, cubierta y fachada).
En este caso, Mauricio podría acogerse a la exención por reinversión total.
Reinversión vivienda habitual obra nueva
Imaginemos un escenario donde decides vender tu actual vivienda habitual, en la que has residido continuamente durante más de tres años. Con el objetivo de acogerte a la exención por reinversión en vivienda habitual en el IRPF, decides comprar una vivienda de obra nueva. Aquí te dejo un ejemplo práctico de cómo podría desarrollarse este proceso:
Venta de la vivienda habitual actual:
- Fecha de venta: 1 de marzo de 2023.
- Has vivido en esta vivienda desde el 1 de marzo de 2020, cumpliendo así con el requisito de residencia continuada de al menos tres años.
Compra de la vivienda de obra nueva:
- Firmas un contrato de compra sobre plano el 1 de mayo de 2023, para una vivienda que se está construyendo y será tu futura residencia habitual.
- La construcción de la vivienda se completa, y la escritura de compra se firma el 1 de diciembre de 2024, dentro del plazo de dos años posterior a la venta de tu vivienda anterior.
Reinversión:
- Utilizas todo el importe obtenido de la venta de tu vivienda anterior para comprar la vivienda de obra nueva. Supongamos que vendiste tu antigua casa por 200,000 euros y la nueva vivienda te costó 250,000 euros. En este caso, reinviertes la totalidad de los 200,000 euros en la compra de la nueva propiedad.
Cumplimiento de los requisitos para la exención:
- La vivienda vendida era tu residencia habitual, donde viviste de forma continuada por el periodo requerido.
- La vivienda adquirida está destinada a ser tu nueva residencia habitual.
- La reinversión del importe obtenido de la venta se ha realizado dentro del plazo estipulado de dos años, contando desde la fecha de venta de la vivienda anterior.
Resultado
Dado que has cumplido con todos los requisitos, puedes beneficiarte de la exención por reinversión en vivienda habitual en tu declaración del IRPF, respecto al importe reinvertido de 200,000 euros. Esto significa que no tendrás que pagar impuestos por la ganancia patrimonial obtenida hasta ese importe, siempre y cuando se cumplan todas las condiciones establecidas por la ley.
