¿Has comprado una casa en los últimos meses? ¡Felicidades! Es una adquisición muy importante para ti y tu familia. Ahora bien, además de alegrías, con la compra de un inmueble también se vienen un conjunto de responsabilidades en materia de fiscalidad. En esta entrada te explicamos cómo declarar la compra de una vivienda.
La declaración de la renta para el periodo 2021-2022
El periodo de tiempo estipulado por la Agencia Tributaria para presentar la declaración de la renta 2021-2022 ya ha comenzado. Todos los contribuyentes disponen hasta el 30 de junio para entregar su borrador debidamente rellenado. Quienes han adquirido un inmueble en los últimos años tal vez tengan muchas dudas relacionadas con su declaración.
Antes de pasar a explicar cómo declarar la compra de una vivienda, te recordamos que la declaración de la renta podrá presentarse vía telefónica a partir del 25 de mayo, debiendo solicitar cita previa a partir del 3 de mayo. Si prefieres presentarla de manera presencial, contarás con un mes completo contando desde el 1º de junio hasta el día 30 de junio.
¿Cómo declarar la compra de una vivienda nueva?
Aunque no genere ninguna renta o ganancia, la compra de una vivienda debe declararse a la Agencia Tributaria durante la temporada de la declaración anual de la renta. Si ese es tu caso, no olvides asentar esa información en el borrador cambiando tu dirección fiscal y anotando la referencia catastral de la misma.
En todos los casos, la posesión de una o varias viviendas debe quedar reflejada en la declaración de la renta. Para ello, el propietario debe especificar la información técnica relacionada con cada uno de los inmuebles que tenga. Y si solo tiene una sola vivienda y esta es de uso habitual, no tendrá que pagar más impuestos por ella.
¿Se puede deducir la compra de una vivienda?
En términos de fiscalidad y tributación, uno de los aspectos más interesantes de declarar la compra de una vivienda son las posibles deducciones que ello implica. En este punto es conveniente aclarar que, estrictamente hablando, no es posible deducir la compra de una vivienda en la declaración del IRPF.
Ahora bien, existen algunos gastos relacionados con la compra de una vivienda que pudieran desgravarse en determinadas circunstancias. Uno de los casos más específicos tiene que ver con los inmuebles adquiridos antes del 1º de enero de 2013 mediante un préstamo hipotecario. ¿Cómo actúa aquí la desgravación?
- El inmueble debe ser una residencia o vivienda habitual.
- La deducción se aplica en concepto de amortización de la hipoteca.
- Será posible deducir hasta el 15% de una cantidad máxima de 9.040 euros.
- Esto significa que la desgravación máxima anual al declarar la vivienda sería de 1.356 euros.
¿Cómo declarar la compra de una segunda vivienda?
Además de su residencia habitual, algunos contribuyentes compran una segunda residencia para destinarla a diversos fines. Tal vez se trate de una casa en la playa o el campo para disfrute personal, o quizá sea un inmueble para alquiler vacacional o arrendamiento permanente. ¿Cómo se declara la compra de una segunda vivienda?
Antes de responder a esta pregunta, es conveniente aclarar las diferencias que existen entre una residencia habitual y una segunda residencia. Hacer esta distinción es esencial tanto para la Agencia Tributaria como para el propio contribuyente.
Residencia habitual
La Ley General Tributaria establece que la residencia habitual, o domicilio fiscal, es el lugar donde se localiza el obligado tributario. Para que la vivienda se considere residencia habitual, es necesario que el propietario cumpla estos dos requisitos:
- Que resida en ella durante un plazo continuado de un mínimo de tres años.
- Que viva en ella permanentemente como mínimo doce meses desde la fecha de compra o la terminación de las obras.
Segunda residencia
Una segunda residencia es aquella que se adquiere cuando ya se tiene otra en propiedad, y por lo general se destina para el tiempo de ocio o disfrute personal. Lo común es que este tipo de inmuebles estén alejados del domicilio habitual, como una casa en el pueblo o un apartamento en la playa.
¿Cómo tributa la compra de una segunda vivienda?
Quien adquiere una segunda residencia está sumando riquezas a su patrimonio personal, por lo que deberá declarar la compra del nuevo inmueble. Ahora bien, dependiendo del uso que pretenda darle, tendrá que pagar un determinado porcentaje de impuesto y podrá desgravarse algunos gastos.
Declarar una segunda residencia destinada al disfrute personal
La Agencia Tributaria establece que toda segunda vivienda destinada al disfrute personal debe tributar por concepto de imputación de rentas inmobiliarias. Bajo este apartado se engloban todas aquellas propiedades inmobiliarias que pertenezcan al contribuyente.
Se exceptúan de esta categoría las que son destinadas a alquiler y un máximo de dos plazas de garaje adquiridas con la residencia habitual. Todas las demás propiedades se deben declarar en el IRPF como rentas inmobiliarias imputadas. Para ello se aplica un porcentaje del 2% del valor catastral cuando este no haya sido revisado en los últimos 10 años (en cuyo caso se aplica un 1,10%).
Declarar una segunda residencia destinada al alquiler vacacional
España es uno de los países de la Unión Europea con mayor porcentaje de segundas residencias destinadas al alquiler, ya sea vacacional o permanente. Quienes compran una vivienda en zonas con alta afluencia de temporadistas para alquilarla durante algunos meses del año deben dejarlo bien claro en su declaración de la renta.
¿Cómo tributa una segunda residencia destinada al alquiler vacacional? Pues bien, por el tiempo que la vivienda esté sin inquilinos será necesario hacer una imputación inmobiliaria, puesto que se considera el inmueble como de disfrute personal, sea que el propietario lo haya ocupado o no.
Ahora bien, en la declaración de la renta será necesario incluir las ganancias que se obtengan durante el periodo que el inmueble permanezca alquilado como rendimiento del capital inmobiliario. Por supuesto, se pueden aplicar todas las deducciones por los gastos incurridos durante el tiempo de alquiler.
Declarar una segunda residencia destinada al arrendamiento permanente
Finalmente, en el supuesto caso de que la nueva vivienda se adquiera para alquiler residencial, también es posible deducir los gastos propios de un arrendamiento, como los derivados de obras de conservación, reparaciones, etc. Además, se puede aplicar una reducción del 60% a los rendimientos obtenidos por el alquiler si el inquilino convierte la vivienda en su residencia habitual.
¿Y si vendo mi vivienda habitual para comprar otra?
¿Qué ocurre en el caso de quien vende su residencia habitual para reinvertir en otra vivienda habitual? ¿Tiene que pagar los mismos impuestos que quien compra una segunda vivienda para disfrute personal o alquiler? No, puesto que puede acogerse en la exención por reinversión habitual si se cumplen las siguientes condiciones:
- Tanto la vivienda que se vende como la que se compra deben considerarse vivienda habitual.
- La vivienda que se transmite debe ser la habitual al momento de la venta o tiene que haberlo sido dentro de los dos años anteriores.
- La nueva propiedad debe convertirse en vivienda habitual de forma permanente en un plazo de doce meses desde la adquisición o terminación de las obras.
- El dinero de la venta debe reinvertirse en una nueva en un plazo no mayor a dos años.
- La excepción por reinversión habitual será proporcional al dinero reinvertido, es decir, se aplica a la cantidad de dinero (total o parcial) invertida en la compra.
