La plusvalía municipal, junto con el IRPF, es uno de los impuestos más conocidos por los ciudadanos españoles y que ha recibido importantes modificaciones en los últimos trimestres. ¿Necesitas ayuda para calcular, pagar o reclamar la plusvalía municipal? En ese caso, te invitamos a seguir leyendo para conocer todas las novedades sobre este impuesto.
¿Qué es la plusvalía municipal?
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), mejor conocido como Plusvalía Municipal, es el impuesto que grava la ganancia obtenida por el aumento del valor de los terrenos urbanos desde la adquisición hasta el traspaso de estos. Se trata de uno de los impuestos más relevantes para las tesorerías locales, junto con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Este tributo grava la revalorización del terreno sobre el que está construida la vivienda, y no a la edificación en sí. En otras palabras, cuando se traspasa una vivienda, lo que se paga como plusvalía es debido a la transmisión del terreno, no del edificio.
La plusvalía municipal se paga cuando una persona vende, permuta, dona o hereda una vivienda. En las transmisiones gratuitas (donación, sucesión), el impuesto lo paga quien adquiere el terreno. Mientras que, en el caso de compraventas, el impuesto deberá pagarlo quien transfiere la propiedad.
Nueva forma para calcular la plusvalía municipal
Recientemente, una sentencia del Tribunal Constitucional con fecha del 26 de octubre de 2021, declaró inconstitucional el método utilizado por los Ayuntamientos para calcular la base imponible del impuesto de plusvalía municipal. Señaló que los parámetros fijos usados para el cálculo no siempre reflejan la plusvalía real obtenida.
Entonces, por Real Decreto-ley del 8 de noviembre de 2021, el Tribunal Constitucional estableció la nueva normativa que regirá a este impuesto.
- Una de las modificaciones más importantes tiene que ver con el pago de plusvalía cuando un inmueble es transmitido por un precio igual o inferior al de su adquisición.
- El nuevo impuesto de plusvalía da a los ciudadanos dos opciones para calcular el valor imponible o cuantía sobre el que se aplica, permitiéndoles elegir la que sea más favorable.
Las dos formas disponibles para que el contribuyente calcule el impuesto de plusvalía son: el cálculo según el valor catastral (método objetivo) y el cálculo según la plusvalía (método real).
Método objetivo
Una de las fórmulas para calcular el impuesto de plusvalía municipal consiste en multiplicar el valor catastral del inmueble por unos coeficientes establecidos por Hacienda para cada ayuntamiento. Para seleccionar el coeficiente correcto, se toma en cuenta la cantidad de tiempo que el inmueble en venta ha pertenecido a su propietario actual.
- Los coeficientes se establecen en función del tiempo transcurrido desde la adquisición del inmueble hasta su transmisión.
- Los coeficientes toman en cuenta plazos de tenencia del inmueble que oscilan entre menos de un año hasta 20 años o más.
- A mayor sea el tiempo de tenencia del inmueble, mayor será el valor del coeficiente a utilizar (inferior a un año= 0,14; mayor a 20 años= 0,45).
- Los coeficientes serán actualizados cada año para que reflejen la evolución del mercado inmobiliario.
- Cada ayuntamiento podrá corregir hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo.
Al momento de la transferencia del terreno, se multiplica el valor catastral de este por el coeficiente correspondiente para obtener el valor de la base imponible a tributar.
Método real
El valor imponible a tributar como plusvalía también puede calcularse usando el método real o directo. Para ello, hay que restar el precio de venta del terreno a su precio de compra. Si el resultado es positivo, se multiplica por el porcentaje del valor catastral del terreno al momento de transmisión. Con un ejemplo se entenderá mucho mejor:
Una vivienda es adquirida en 2015 por 350.000 euros y se vende en 2019 por 360.000 euros. El resultado de restar el precio de venta por el precio de compra es una ganancia de 10.000 euros. Supongamos que el valor catastral del terreno y la vivienda es de 100.000 euros, correspondiendo al terreno el 20% de dicho valor (20.000 euros).
Para calcular el monto de plusvalía municipal en el ejemplo anterior, solo habrá que multiplicar los 10.000 euros de ganancia por el porcentaje de valor catastral del terreno, 20%. El resultado de esta ecuación (10.000 x 0,20) es 2.000 euros de base imponible. Si finalmente la multiplicamos por el tipo de gravamen máximo (30%), el monto a pagar sería de 600 euros de plusvalía municipal.
¿Hay que pagar plusvalía en caso de que no haya ganancia en la compraventa?
La nueva normativa señala que no se pagará plusvalía en caso de que no haya habido incremento en el valor de la propiedad al momento de su transmisión. Es decir, si la propiedad se vende por un precio igual o inferior al precio de compra, el vendedor no tendrá que pagar plusvalía.
Para demostrar que el valor del terreno no ha experimentado un aumento en su valor, el interesado debe presentar los documentos de adquisición y de transmisión de este. Además, tendrá que declarar que no existe ganancia alguna en la compraventa.
¿Qué plusvalía te conviene para pagar menos?
Un aspecto positivo de la nueva reforma de plusvalía es que el contribuyente puede elegir el método que más le convenga para calcular el monto a tributar. Si resulta que el monto obtenido con el método real es superior al obtenido con el método objetivo, podrá optar por este último para pagar menos.
Dependiendo de la cantidad de tiempo de tenencia del terreno, el precio de compra y venta, el valor catastral al momento de la transmisión y otros factores, el contribuyente verá conveniente elegir entre el método real o el método objetivo para calcular la cuota tributaria.
Excepciones en el pago de plusvalía por la venta de una vivienda
Conviene destacar cuáles son las situaciones en las que no hay que pagar plusvalía municipal por la venta de una vivienda:
- Cuando el contribuyente demuestre que no ha obtenido ningún beneficio por la venta del inmueble, no hay obligación a pagar plusvalía.
- Cuando hayan pasado cuatro años desde el día siguiente a la adquisición de la compra, puesto que cumplido ese lapso de tiempo la plusvalía prescribe y la administración no podrá reclamar el pago de dicho impuesto.
- Cuando el bien inmueble transmitido se encuentre en una zona delimitada como patrimonio histórico-artístico o de interés cultural.
¿Cuándo se debe pagar la plusvalía municipal?
Los plazos de pago de la plusvalía municipal están determinados por la naturaleza de la transmisión en la forma siguiente:
- En los casos de donación o venta del inmueble, el plazo será de 30 días hábiles desde la fecha de la transmisión.
- En el caso de herencia, el plazo para pagar es de 6 meses desde la fecha de fallecimiento del propietario, con un margen de prórroga de un año.
Requisitos para reclamar la plusvalía municipal
Si estás pensando en reclamar la plusvalía municipal, asegúrate de cumplir con los siguientes requisitos:
- Ser capaz de demostrar que obtuviste pérdida en la venta del inmueble.
- No haber obtenido el inmueble en herencia, donación, embargo o dación de pago.
- Hacer el reclamo antes de que haya pasado un mes desde la liquidación.
- Si se hizo una autoliquidación, tienes un plazo de cuatro años para hacer el reclamo.
El primer paso para reclamar la plusvalía consiste en presentar un escrito al ayuntamiento con tu solicitud de devolución. Junto con este documento, recuerda llevar las escrituras públicas de la compra y de la venta de la vivienda, así como el justificante del ingreso del impuesto.
Sin embargo, lo mejor que puedes hacer es contar con la ayuda de un abogado para asegurarte de que no cometes errores en el proceso. Contacta con nosotros si quieres que recuperemos tu plusvalía municipal.
