Cómo prevenir una multa por alquilar Airbnb sin licencia turística

Desde finales de 2017, el Ayuntamiento de Barcelona multa a los pisos que alquilan por Airbnb sin licencia turística. ¿La razón? No poseer una licencia turística, algo contradictorio si tenemos en cuenta que no se conceden este tipo de licencias para alquileres de Airbnb.

En Viola Pérez Abogados nos encargamos de prevenir multas por alquilar piso Airbnb, no de recurrirlas. Si, en tu caso, has recibido una, te recomendamos acudir a un abogado especialista en esto. Por otro lado, si quieres alquilar tu piso en Airbnb de manera segura te recomendamos que cuentes siempre con la asesoría de un abogado fiscalista para poder declarar los beneficios que generes en tu renta de la manera correcta. Así evitarás sanciones.

¿Qué pasa si alquilo sin licencia vacacional?

Alquilar una propiedad a través de plataformas como Airbnb sin tener la licencia turística requerida puede tener varias consecuencias legales y financieras, que pueden variar dependiendo de la jurisdicción y las regulaciones locales. 

1. Multas y sanciones: En muchos lugares, alquilar una propiedad sin la licencia turística correspondiente puede resultar en multas significativas. En Barcelona, sin ir más lejos, el Ayuntamiento multa a los apartamentos turísticos sin licencia vacacional. 

2. Cierre de la propiedad: Las autoridades locales pueden tomar medidas para cerrar temporalmente o prohibir la operación de una propiedad que se alquila sin la licencia requerida. Esto puede significar la pérdida de ingresos mientras la propiedad está cerrada.

3. Demandas de vecinos y asociaciones de propietarios: Los vecinos y las asociaciones de propietarios pueden presentar demandas si consideran que el alquiler de la propiedad causa molestias, ruido o incumplimiento de reglas locales. Piensa en el lema «tourist go home»: muchos vecinos quieren echar a turistas de España, y no lo tolerarán en su propio barrio. 

4. Daño a la reputación: Operar sin licencia y causar problemas a los vecinos puede dañar la reputación del propietario y de la propiedad en plataformas de alquiler y reseñas en línea. Esto puede afectar negativamente la capacidad de atraer a futuros inquilinos.

5. Impuestos no pagados: En muchas jurisdicciones, los propietarios que alquilan sus propiedades están obligados a pagar impuestos sobre los ingresos generados por el alquiler. Si no se informan ni se pagan estos impuestos, el propietario puede enfrentar problemas fiscales.

6. Responsabilidad legal: Si un inquilino se lesiona o causa daños en la propiedad durante su estadía, el propietario podría enfrentar problemas legales si no cuenta con la cobertura de seguro adecuada o si está operando ilegalmente.

7. Requerimientos de regularización: En algunos casos, las autoridades pueden exigir al propietario que regularice su situación y obtenga la licencia necesaria, lo que podría implicar pagar tarifas y cumplir con ciertos requisitos.

8. Restricciones futuras: Si el propietario es descubierto alquilando sin licencia, es posible que se le impongan restricciones adicionales en el futuro, lo que podría dificultar o limitar la capacidad de alquilar la propiedad legalmente.

¿Cómo obtener la licencia de piso turístico en Barcelona?

Requisitos para optar por la licencia:

1. La vivienda en referencia deberá satisfacer los requisitos técnicos y niveles mínimos de calidad establecidos para las residencias.
2. Es imprescindible contar con una Cédula de Habitabilidad válida.
3. El inmueble debe estar provisto de mobiliario y elementos suficientes para permitir una ocupación inmediata.
4. El apartamento debe cumplir con los estándares mínimos de limpieza y conservación de las instalaciones.
5. Es obligatorio registrar tu actividad turística económica en la Agencia Tributaria.

Si cumples con todos los requisitos previamente indicados, el primer paso para adquirir la licencia turística en Barcelona será presentar una solicitud en la Oficina de Atención Ciudadana. Para determinar la oficina específica que corresponde, puedes especificar el distrito correspondiente en la página web oficial del Ayuntamiento de Barcelona.

Si tu apartamento se encuentra dentro de un edificio, necesitarás obtener la aprobación de todos los propietarios en ese edificio, ya que la licencia se aplica a la totalidad de la estructura. En la actualidad, el costo para obtener la licencia turística es de 227 €.

Para conseguir la licencia, será necesario obtener un informe preliminar del Ayuntamiento de Barcelona. Este informe tiene un costo de 57 € y toma en cuenta aspectos como la densidad de unidades habitacionales y el estado de la propiedad en cuestión.

La elección entre una alta de licencia o una licencia libre dependerá de la ubicación del piso. En las zonas donde no se permiten nuevas licencias, deberás obtener una licencia libre. Esto implica que serás responsable de encontrar a alguien que cancele su licencia antes de poder obtener la tuya. En cambio, si te encuentras en una zona donde se permiten nuevas licencias, podrás optar por una alta de licencia.

¿Cuál es la multa por alquilar un piso Airbnb sin licencia turística en Barcelona?

Tal como indica el periódico La Expansión, arrendar un apartamento con fines turísticos sin obtener las autorizaciones adecuadas conlleva una infracción de gran seriedad. En consecuencia, las multas pueden oscilar entre 6.000 y 600.000 euros, una cuestión que no debe tomarse a la ligera. El proceso sancionador se inicia luego de una inspección no anunciada por parte de los expertos municipales, quienes verifican que los apartamentos destinados al turismo posean todas las autorizaciones requeridas. Si se sospecha que no es el caso, se envía una notificación al propietario del inmueble. Aunque el propietario puede presentar una apelación ante los Tribunales, la sanción permanece en vigor durante la espera del proceso.

Ante esta situación, desde Viola Pérez  recomendamos una serie de pasos a seguir si has recibido una de estas sanciones.

¿Cómo obtener la licencia airbnb en Madrid?

En la Comunidad de Madrid, se han establecido leyes que regulan tanto los apartamentos turísticos como las viviendas de uso turístico. De acuerdo con las normativas en vigor en Madrid, las viviendas de uso turístico se definen como aquellos pisos, apartamentos o casas que están completamente amueblados y equipados para un uso inmediato. Estas propiedades son comercializadas y promocionadas en canales de oferta turística con el propósito de ser alquiladas en su totalidad por sus propietarios a terceros, a cambio de un precio específico.

Según estas regulaciones, el servicio de alojamiento en apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico se debe ejercer bajo el principio de unidad de explotación. Esto implica que debe realizarse de manera profesional y habitual, sin que la propiedad se utilice como residencia permanente.

Es importante destacar que en Madrid es obligatorio registrar cualquier apartamento turístico o vivienda de uso turístico en el Registro de Empresas Turísticas. Para llevar a cabo este proceso, deberás presentar una declaración responsable ante la Dirección General competente, en la que confirmes que cumples con todas las normativas vigentes.

Una vez hayas completado el proceso de registro, el Registro de Empresas Turísticas asignará un número de inscripción a tu alojamiento (por ejemplo: VT00000). Esta numeración es parte del proceso y contribuye a la identificación y regulación efectiva de los alojamientos turísticos en la Comunidad de Madrid.

¿Cómo obtener la licencia airbnb en Valencia?

Para obtener una licencia de vivienda turística en Valencia, es fundamental seguir estos pasos y presentar la documentación correspondiente:

1. Antes de iniciar el proceso de solicitud o de agendar una cita, es importante informarse acerca de las diversas obligaciones y regulaciones vigentes. Además, es necesario obtener un informe favorable de compatibilidad urbanística emitido por el ayuntamiento donde se encuentra ubicada la vivienda destinada al uso turístico.

2. Debes presentar los siguientes documentos al solicitar la licencia turística:

   • Acreditar la disponibilidad de la vivienda o viviendas para su uso turístico.
   • Verificar que la vivienda cumple con los requisitos estipulados por la normativa, correspondientes a la categoría y capacidad comunicada (estándar/primera/superior).
   • Presentar una declaración responsable relacionada con las viviendas de uso turístico.
   • Completar la relación de viviendas indicando la referencia catastral, dirección y localidad.
   • Presentar el documento de identidad del propietario.
   • Proporcionar el informe municipal de compatibilidad urbanística que respalde el uso turístico de la vivienda. Este informe incluirá un código seguro de verificación (CSV) que garantiza la integridad y autenticidad de los documentos electrónicos.

3. Si deseas solicitar la modalidad de alojamiento turístico rural, debes asegurarte de cumplir con los requisitos establecidos en el decreto que regula esta modalidad en la Comunidad Valenciana.

4. El formulario necesario para completar la solicitud debe ser proporcionado por las autoridades competentes. Es este.

Una vez que hayas presentado la documentación requerida y se haya verificado su cumplimiento, recibirás un número de registro oficial. Este número deberá ser utilizado en todos los canales de publicidad en los que promociones el alojamiento. Si estás registrando hasta un máximo de 4 inmuebles como particular, el número se estructurará de la siguiente manera:

• VT/Numéro/V para Valencia
• VT/Numéro/A para Alicante
• VT/Numéro/C para Castellón

¿Cómo evitar que me sancionen por tener un apartamento turístico sin licencia?

Para evitar una multa por alquilar un piso Airbnb debes cumplir con uno de estos dos supuestos:

• Tener una licencia turística si alquilas un piso en el que NO resides.
• O bien, si alquilas habitaciones pero resides en el piso, declarar debidamente tus ingresos a la Agencia Tributaria y tener los papeles en regla (contrato, padrón…).

Nuestra especialidad es ayudar a los anfitriones que cumplen con el segundo supuesto, es decir, ayudarles a declarar sus rentas y no cometer errores que les reporten multas. ¿Por qué? Pues porque el Ayuntamiento ya NO ofrece licencias turísticas a pisos de alquiler vacacional, así que podríamos decir que alquilar todo un piso en Airbnb en Barcelona ya no es posible.

El problema es que muchos anfitriones han recibido multas del Ayuntamiento a pesar de que residían en el piso y alquilaban sus habitaciones. Si este es tu caso, no te preocupes: es una multa que se puede recurrir, ya que NO es válida. Te recomendamos que sigas leyendo el artículo para saber qué hacer.

Descubre cómo alquilar por Airbnb a través de una sociedad.

Requisitos para alquilar por airbnb en España

Estos son los requisitos si quieres dar tu piso de alta y alquilarlo.

1. Licencia turística: En muchas zonas, necesitarás obtener una licencia turística o registro para alquilar tu propiedad a corto plazo. Esta licencia es emitida por la autoridad competente y puede requerir cumplir con ciertos requisitos, como garantizar la seguridad y comodidad de los huéspedes y cumplir con estándares específicos.

2. Declaración y pago de impuestos: Debes declarar los ingresos generados por el alquiler en tu declaración de impuestos y pagar los impuestos correspondientes. En España, por ejemplo, los ingresos por alquileres turísticos están sujetos al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o al Impuesto sobre Sociedades en caso de empresas.

3. Seguro adecuado: Es importante tener un seguro adecuado que cubra posibles daños a la propiedad causados por los huéspedes, así como responsabilidad civil en caso de accidentes o lesiones.

4. Registro de huéspedes: En algunas áreas, es obligatorio registrar a los huéspedes ante las autoridades locales, proporcionando información como nombres, fechas de estancia y números de identificación.

5. Cumplimiento de normativas locales: Debes asegurarte de cumplir con todas las normativas locales de zonificación, seguridad y salud que apliquen a las propiedades de alquiler a corto plazo.

6. Registro en el Ayuntamiento: En algunas ciudades, es necesario registrar tu propiedad en el Ayuntamiento y obtener un número de registro específico para operar como alojamiento turístico.

7. Respetar limitaciones de capacidad: Algunas áreas tienen restricciones en cuanto al número máximo de personas que pueden alojarse en una propiedad en alquiler.

8. Firmar contratos de alquiler: Es recomendable establecer contratos de alquiler claros con los huéspedes que detallen las condiciones de su estadía.

9. Pago de tasas y tarifas locales: Puede ser necesario pagar tasas turísticas o impuestos municipales adicionales.

10. Cumplimiento de normativas de convivencia: Respetar las normativas de convivencia con los vecinos es crucial para evitar conflictos y molestias.

Qué hacer cuando recibes una multa por alquilar un piso Airbnb

Leer bien el correo que el Ayuntamiento te mande como advertencia

Antes de recibir la multa como tal, la Administración enviará un correo a tu dirección. Este correo será una advertencia en la que se muestren las sospechas de que estás alquilando un piso para uso turístico sin licencia.

Presentar alegaciones con la ayuda de un abogado

Cuando recibas esta postal, tendrás que presentar alegaciones junto con tu abogado en un plazo determinado. El plazo medio para presentar tu oposición será entre 15 y 30 días dependiendo del día del mes que recibas la notificación, si es la primera quincena o la segunda.

¿Qué pasa por no contar con licencia? Según el artículo 89 de la Ley de Turismo de Cataluña estaríamos ante una infracción muy grave, lo que implican multas de entre 60.000 y 600.000 euros y la suspensión de la actividad por un tiempo máximo de dos años.

Recursos a presentar para evitar la multa por tu piso Airbnb

La Administración estudiará entonces tus alegaciones, entre las que se puede contar el uso del inmueble como préstamo a un amigo mientras se está de vacaciones o como manera de conocer gente sin que la motivación principal sea el beneficio económico. A pesar de los motivos alegados, has de tener en cuenta que el Ayuntamiento responderá con un no. No te desanimes, pues esto ocurre en todos los casos.

El Ayuntamiento presenta multa

Ahora el Ayuntamiento propondrá una multa contra ti, que incluirá la cuantía de la misma (comprendida, como ya hemos dicho, entre los 6.000 y los 600.000 euros). Volverá a abrirse un plazo, esta vez de diez días, para presentar un nuevo recurso. Tras esto, llegará la resolución administrativa final, respaldando o no la sanción.

Recurrir, recurrir y recurrir la multa

Tras la resolución administrativa, tienes dos opciones: pagar o recurrir. Si pagas, se te recompensará con una rebaja de la multa, tal y como ocurre con las de tráfico. Esto es una forma de animar al infractor a abonar el importe y no acudir a los Tribunales.

Sin embargo, si recurres, tendrás a favor la lentitud del proceso jurídico, ya que esta vía está poco explorada y requiere mucha minuciosidad. Has oído bien: la lentitud juega a tu favor. La Administración tiene que hacer todo el expediente en un plazo máximo de seis meses, para poder hacer la instrucción de sanción. Si ese tiempo se excede, abogado y propietario de la vivienda de alquiler turístico tienen un nuevo as en la manga: alegar caducidad. Si se caduca, se archiva. Y se acabó.

Además, dado que ya no se permite la concesión de licencias para uso turístico para viviendas que, realmente, no lo son, estamos ante un limbo legal en el que tenemos posibilidades de ganar, pues la normativa no está muy clara sobre el asunto.

¿Qué pasa si no declaras airbnb?

No declarar tu alojamiento turístico tiene consecuencias legales y fiscales con Hacienda,

1. Sanciones fiscales: La evasión de impuestos es una infracción fiscal y puede resultar en sanciones y multas considerables. Las autoridades fiscales tienen el derecho de imponer multas por no declarar ingresos y evadir impuestos.

2. Recargos e intereses: Además de las multas, las autoridades fiscales pueden imponer recargos y cobrar intereses sobre los impuestos no pagados. Esto puede aumentar significativamente el monto total que debes.

3. Auditorías fiscales: No declarar ingresos de alquileres en plataformas como Airbnb aumenta la posibilidad de ser seleccionado para una auditoría fiscal. Durante una auditoría, se revisarán tus registros financieros y transacciones para verificar si has cumplido con tus obligaciones fiscales.

4. Daño a la reputación financiera: Tener problemas con la evasión fiscal puede afectar tu reputación financiera y crediticia. Esto puede dificultar la obtención de préstamos, tarjetas de crédito u otras transacciones financieras en el futuro.

5. Problemas legales: Si las autoridades fiscales descubren que has evadido impuestos de manera intencional, podrían tomar acciones legales en tu contra, lo que podría resultar en consecuencias más graves, como multas más altas o incluso penas de cárcel en casos extremos.

6. Pérdida de beneficios: No declarar tus ingresos correctamente significa que no estás aprovechando deducciones y beneficios fiscales que podrían estar disponibles para ti como propietario de una propiedad de alquiler.

Gestionamos tu declaración de la renta de tu piso Airbnb

Si tienes algún problema con el Ayuntamiento por este motivo, ahora ya sabes lo que deberías hacer. Sin embargo, más vale prevenir que curar. Para evitar posible multas, puedes contar con nuestra ayuda para asesorarte en tu gestión de tu piso de alquiler turístico.

Además, como somos expertos en materia de impuestos, te explicaremos cómo declarar este bien ante Hacienda para no cometer un fallo fiscal.

Recuerda que nosotros no somos especialistas en recurrir sanciones, sino en evitarlas declarando correctamente tu piso de alquiler turístico en tu renta.

Tienes nuestro e-mail (info@violaperez) y nuestro teléfono (+34932228696).