Alquilar la casa de la playa por Airbnb u otras plataformas tendrá su coste en impuestos
Una duda muy común en fiscalidad es qué tipo de impuestos hay que pagar al alquilar la casa de la playa. Nosotros somos un despacho de abogados fiscalistas en Barcelona, una de las provincias con más kilómetros de playa en España, por lo que nuestros clientes suelen tener una segunda vivienda en la costa donde pasar sus vacaciones. Ahora que existen plataformas de alquiler vacacional como Airbnb, muchos de ellos se plantean alquilar su casa en la playa para conseguir algunos ingresos. Sin embargo, hay que saber qué impuestos acarreará esta actividad pues Hacienda tiene su lupa en las viviendas de alquiler turístico.
Así que, si quieres alquilar tu casa de la playa, te explicamos qué impuestos debes declarar si alquilas tu vivienda en vacaciones para no tener problemas con Hacienda.
Impuestos por alquilar la casa de la playa
Los impuestos a pagar por alquilar tu casa de la playa dependen de la Comunidad Autónoma donde se encuentra.
La tributación de los alquileres vacacionales no es homogénea en toda España. Tendrás que conocer la legislación de la Comunidad Autónoma en la que se sitúa tu casa de la playa. El Ayuntamiento de Barcelona, por ejemplo, tiene en vigor medidas de inspección y control muy estrictas para garantizar que las viviendas de uso turístico cumplen la normativa local. Aunque esto te desincentive para alquilar tu casa de la playa aquí, quizás te interese saber que, por el alquiler de una vivienda para cuatro huéspedes, las provincias que más ingresos generan a su propietario son, según los cálculos de Airbnb, Barcelona, Cádiz y Vizcaya.
Debes comprobar si tu vivienda cumple los requisitos establecidos en tu comunidad autónoma para poder destinarla al alquiler turístico. Estos requisitos se refieren a limitaciones en el número de días de alquiler, exigencia de licencias y registro de las viviendas, entre otros.
Vamos a poner el ejemplo de Cataluña.
Impuestos por alquilar tu casa de la playa en Cataluña
Los requisitos vienen establecidos en el El Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico (D.O.G.C. núm. 6268, de 5 de diciembre de 2012). En lo sucesivo Decreto 159/2012 o Reglamento.
Las viviendas de uso turístico tienen que:
- Disponer de cédula de habitabilidad, como cualquier otra vivienda.
- Tiene que satisfacer, en todo momento, las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas en general.
- Estar suficientemente amueblada y dotada de los aparatos y utensilios necesarios para su ocupación inmediata, y en perfecto estado de higiene.
- Contar con servicio de asistencia y mantenimiento.
- Disponer de teléfono de contacto permanente.
Cómo registrar en Barcelona una vivienda como piso turístico
Si cumples con todos estos requisitos, puedes acudir al ayuntamiento para registrar tu vivienda. Las viviendas para turismo deben estar legalizadas por el Ayuntamiento correspondiente. Solo es necesario presentar una declaración responsable para notificar al ayuntamiento correspondiente el inicio del evento, comunicando:
- Datos identificativos de la vivienda y de su propietario.
- Cédula de habitabilidad.
- Cumplir con los requisitos de la normativa vigente y comprometerse a mantener el cumplimiento.
Además, para evitar multas, en Cataluña se necesita la licencia de apartamento turístico y cobrar una tasa turística, así como registrarse como anfitrión en la Consejería de Turismo. En este artículo ya explicábamos lo puntilloso que es el Ayuntamiento catalán con la plataforma Airbnb, así que si tienes más dudas sobre cómo manejarla en Cataluña sin ser sancionado, te recomendamos echarle un vistazo.
¿Cuándo no he de pagar impuestos por alquiler mi casa en vacaciones?
El único caso en el que no hay obligación de declararlos es cuando la suma de todas las rentas de la persona que alquila, provengan estas de donde provengan, no supera la cantidad de 1.000 euros anuales.
Esto significa que si los únicos rendimientos de alguien en un año son los obtenidos de las plataformas de alquiler turístico y estos no son superiores a 1.000 euros, no hay que declararlos.
¿Qué impuestos he de pagar por alquilar mi casa de la playa?
Los propietarios de viviendas turísticas deben declarar los ingresos por el alquiler en el IRPF. La forma correcta de declarar los beneficios derivados de este ejercicio es colocarlos en el IRPF, tal y como haríamos con cualquier alquiler normal. Los incluiremos en la Declaración de la Renta como rendimiento de capital inmobiliario.
A esta obligación se sumará el IVA si realizan otras actividades, como servicios de hostelería.
Pagas impuestos cuando está alquilada y cuando está vacía
La vivienda que se alquila como alojamiento turístico solo durante algunos meses al año tiene que estar amueblada y dispuesta con todo lo necesario para ser utilizada por los inquilinos. Con estas condiciones puedes alquilarla siempre que pagues los correspondientes impuestos que gravan al alquiler, tanto si está alquilada como si está vacía.
Durante el periodo de tiempo que la vivienda está alquilada debes declarar los ingresos obtenidos como rendimiento del capital inmobiliario, una vez descontados los gastos que se pueden deducir. Entre estos gastos están los intereses de la hipoteca, el IBI, la comunidad, la tasa de basura, el seguro del hogar, los suministros y la amortización del inmueble que es un 3 % del valor catastral de construcción, pero solo en la parte proporcional a los meses o días en los que la vivienda está alquilada. A estos gastos también puedes sumar el coste total de anunciar el apartamento y de la agencia si optas por delegar la gestión del alquiler.
Los meses en los que la vivienda no está alquilada, se tienen que declarar como segunda vivienda. En el cálculo de la cantidad a declarar se toma como referencia el 1,1 % del valor catastral de la vivienda, o el 2 % si la revisión catastral es anterior a 1994, y el resultado se divide entre los doce meses del año. El rendimiento que se tiene que incluir en la declaración del IRPF es el resultado de multiplicar el valor mensual por los meses que está vacía la vivienda.
¿Puedo deducirme algún gasto de los impuestos de alquiler vacacional?
El tipo de alquiler de estas plataformas disfruta de ciertas deducciones, al igual que los de tipo vacacional o por temporadas. Por ello, pueden deducirse todos los gastos necesarios para el alquiler, siempre que se puedan justificar con un recibo o similar. Hablamos de la comisión que cobra la plataforma por gestionar la reserva, los gastos de limpieza del inmueble o habitación, los gastos de lavandería de ropa de cama y de baño utilizada por los huéspedes, las reparaciones de elementos rotos o dañados por los huéspedes y cualquier otro gasto que se pueda vincular directa e inequívocamente con la actividad de arrendamiento.
