Durante años, los propietarios de inmuebles en España que residían fuera de la Unión Europea (extracomunitarios) han padecido un régimen de fiscalidad rígido y sin deducciones. Sin embargo, este 2026 las cosas comienzan a cambiar.
La Audiencia Nacional ha dictado una sentencia revolucionaria que permite a estos contribuyentes deducir los gastos derivados del alquiler, igualando sus derechos a los de los residentes comunitarios.
Como abogados fiscalistas expertos, en Viola Pérez te explicamos cómo esta medida impacta en tu bolsillo y por qué podrías tener derecho a una devolución de Hacienda.
La deducción gastos alquiler no residentes no solo implica un tecnicismo más a tener en cuenta a la hora de planificar las obligaciones tributarias. Es un poco más que eso, ya que se convierte en oportunidades concretas para miles de propietarios. Solo hay que saber cómo funciona en profundidad y cuáles son los pasos a seguir para aplicar las deducciones en alquileres correctamente.
Tabla de contenidos
El origen del cambio: Sentencia 636/2021 de la Audiencia Nacional
La medida fue tomada a partir de un caso particular: una contribuyente residente en Estados Unidos, propietaria de un inmueble alquilado en España, solicitó la rectificación de sus autoliquidaciones del modelo 210.
La Administración, siguiendo el criterio tradicional, rechazó su petición. Hasta el momento, la normativa del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) solo permitía deducir gastos a residentes en la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo.
En este marco, y luego de esa determinación, la Audiencia Nacional revisó el planteamiento con atención para llegar a nuevas conclusiones.
Así fue que tras la negativa inicial de la Agencia Tributaria, la Audiencia Nacional (Sentencia de 28 de julio de 2025, rec. 636/2021) determinó que limitar las deducciones solo a ciudadanos de la UE vulnera el principio de libre circulación de capitales y la cláusula de no discriminación.
Dato clave: la deducción gastos alquiler no residentes implica una oportunidad real para que miles de propietarios extracomunitarios recuperen ingresos indebidos de ejercicios no prescritos.
El antes y después de la Sentencia 636/2021
| Concepto | Antes de la Sentencia | Con el Nuevo Criterio |
|---|---|---|
| Base Imponible | Ingresos brutos (sin deducciones) | Rendimiento neto (Ingresos – Gastos) |
| Deducción de IBI/Comunidad | No permitida | Permitida |
| Amortización del inmueble | No permitida | Permitida (3% construcción) |
| Tipo Impositivo | 24% | 24% (sobre base imponible reducida) |
*Tabla comparativa basada en la Sentencia 636/2021 de la Audiencia Nacional.
*Tabla de deducción gastos alquiler no residentes extracomunitarios
¿Qué significa esta nueva medida?
En términos prácticos, esto implica quelos contribuyentes que no residan en los países de la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo (EEE) podrán realizar una deducción gastos alquiler no residentes en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) por el alquiler de inmuebles dentro del territorio español, al igual que pueden hacerlo los residentes de la UE y del EEE.
Si bien no se trata de un cambio legislativo formal, se plantea un nuevo criterio judicial con peso suficiente como para modificar la práctica fiscal en los próximos años.
¿Qué gastos puedes deducir ahora en el Modelo 210?
Bajo este nuevo criterio de deducción gastos alquiler no residentes, si resides en países como Estados Unidos, Reino Unido (post-Brexit), México o Argentina, puedes descontar los gastos necesarios para la obtención del rendimiento, en torno a diferentes aspectos.
Entre ellos, mantenimiento y reparaciones (arreglos en la vivienda o fontanería), tributos locales (IBI o tasas de basuras); y gastos de comunidad o seguros. A la vez, se incluyen los suministros (si el propietario asume la luz, agua o gas) y la amortización (el 3% del valor de la construcción)
¿Cómo tributas si vives fuera de España?
El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) grava los alquileres de forma trimestral a través del Modelo 210. Hasta ahora, la discriminación era clara: un francés pagaba el 19% sobre el beneficio neto, mientras que un estadounidense pagaba el 24% sobre el ingreso total.
Aunque el tipo del 24% se mantiene por ahora, la posibilidad de restar gastos reduce drásticamente la cuota final a pagar.
4 claves para aprovechar esta medida en 2026
Como abogados fiscalistas expertos te contamos algunas claves sobre la deducción gastos alquiler no residentes extracomunitarios para que puedas ser beneficiario de esta medida.
- Oportunidad de devolución en ejercicios anteriores
Los contribuyentes no residentes pueden solicitar la rectificación de autoliquidaciones de los últimos 4 años no prescritos. En este punto, analizar la declaraciones anteriores para detectar posibles excesos de tributación es una buena estrategia.
- Plazo de prescripción
Solo podrán reclamarse los ejercicios no prescritos, generalmente los últimos cuatro años. Recomendamos iniciar el proceso cuanto antes para evitar que caduque el derecho a reclamar ejercicios antiguos.
- Gastos deducibles
Entre otros, amortización del inmueble y del mobiliario, IBI y tasas municipales, comunidad de propietarios, suministros, seguros, y gastos de reparación y conservación.
- Posible recurso
Es posible iniciar procedimientos de rectificación y solicitar la devolución de ingresos indebidos, incluyendo intereses.
- Documentación rigurosa
Es vital conservar facturas y justificantes de pago vinculados al periodo de alquiler.
- Asesoramiento experto
Al no ser aún una reforma legislativa (es un criterio judicial), Hacienda puede oponerse. Contar con un abogado fiscalista es esencial para ganar el recurso.
Cómo reclamar la devolución del IRNR: paso a paso
Si has pagado impuestos por el alquiler de tu vivienda en España desde un país fuera de la UE en los últimos cuatro años, puedes solicitar que Hacienda te devuelva el exceso cobrado siguiendo este paso a paso.
- Revisión de declaraciones (Modelo 210)
Identifica las autoliquidaciones presentadas en los ejercicios no prescritos desde la actualidad hasta 4 años atrás donde no se aplicaron deducciones. Lo ideal es realizar esta revisión con abogados fiscalistas expertos que estén atentos a los detalles de las declaraciones.
- Recopilación de facturas
Reunir todos los justificantes de gastos deducibles (IBI, comunidad, reparaciones, seguros) que correspondan exactamente al periodo en que la vivienda estuvo alquilada.
- Solicitud de Rectificación
La deducción gastos alquiler no residentes en ejercicios anteriores se hace con una rectificación. Se trata de una solicitud de rectificación de autoliquidación ante la Agencia Tributaria, argumentando el nuevo criterio de la Audiencia Nacional sobre la no discriminación de extracomunitarios.
- Cálculo de la devolución
Se solicita el abono de la diferencia entre lo pagado (sobre ingresos brutos) y lo que correspondía pagar (sobre el rendimiento neto), incluyendo los intereses de demora a tu favor.
Nota de expertos: Dado que Hacienda no suele devolver estos importes de forma automática, es fundamental que el proceso sea supervisado por un abogado fiscalista para asegurar que la argumentación jurídica sea sólida frente a posibles rechazos administrativos.
Deducción gastos alquiler no residentes: Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Cuál es la ley que regula el alquiler en España?
El alquiler de viviendas en España se rige principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula los contratos y derechos. Sin embargo, la parte de impuestos para quienes viven fuera de España se regula a través de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR).
¿Qué gastos son deducibles para el arrendamiento?
Gracias al nuevo criterio judicial, es posible la deducción gastos alquiler no residentes por parte de propietarios extracomunitarios. Esto incluye el IBI, las tasas municipales, los gastos de comunidad, los seguros del inmueble y los gastos de reparación o conservación.
¿Cómo tributa un no residente por sus rentas en España?
Un no residente tributa a través del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Generalmente, se utiliza el Modelo 210 para declarar los ingresos por alquiler de forma trimestral. El tipo impositivo suele ser del 19% para residentes en la UE/EEE y del 24% para el resto del mundo. Hasta el momento, la deducción gastos alquiler no residentes no era posible, pero este año gracias a la Sentencia 636/2021 los ejercicios pueden revisarse.
¿Qué gastos puedo deducir específicamente en el modelo 210?
En el modelo 210 puedes incluir todos los gastos vinculados directamente a la vivienda mientras esté alquilada, como la amortización del inmueble (3% sobre el valor de la construcción, excluyendo el suelo), suministros pagados por el propietario y facturas de mantenimiento. Es fundamental contar con facturas legales para justificar estas deducciones ante Hacienda.
