Invertir en comprar piso en Barcelona es una gran idea ahora que el mercado inmobiliario está en alza. Los precios de los inmuebles continúan su tendencia positiva, por lo que tanto la venta como el alquiler son dos posibles salidas a esta inversión. Pero, para asegurar el éxito, se han de tener en cuenta varios factores. No es lo mismo invertir en la compra de un inmueble en un barrio de Barcelona que empieza a revalorizarse que en uno que está perdiendo su valor. Además, comprar con la ayuda de inmobiliarias puede parecer la opción más sencilla, pero las agencias suelen tirar de la manta y buscar sus propios intereses. También hay que tener en cuenta los gastos en impuestos de la compra y la venta posterior.
Por todas estas razones cualquier experto en la industria inmobiliaria te recomendaría contratar la asesoría de un abogado inmobiliario o de un asesor fiscal antes de hacer la compra. Siempre es mejor gastarse un poquito más de dinero pero tener la ayuda de un profesional que conoce cuáles son los mejores barrios de la ciudad, las razones de que la inmobiliaria esté metiendo tanta prisa para realizar la firma, los impuestos que tendrás que pagar al revender la vivienda… En Viola Pérez somos expertos en acompañar y asesorar a nuestros clientes en sus transacciones inmobiliarias. Si deseas evitar timos de las agencias inmobiliarias contacta con nosotros en info@violaperez.com o en el formulario que encontrarás al final de la página.
¿Cuánto debería revalorizarse un piso para que la venta sea rentable?
Para saber si estás obteniendo ganancias en la compraventa de un piso no solo debes tener en cuenta el valor de la compra, sino también los gastos que conlleva. Eso quiere decir que debes incluir en tus cálculos el IVA del 10% (si la vivienda es nueva) o el ITP (si es de segunda mano). Además, impuestos como el IBI, el IRPF, el impuesto sobre el patrimonio, la plusvalía municipal, o gastos como la cuota de comunidad y los suministros.
Una vez sumes todos estos gastos obtendrás una base mucho mayor sobra la que calcular si obtienes o no ganancias en la venta de tu piso en Barcelona.
Los mejores barrios para comprar piso en Barcelona
Teniendo en cuenta estos puntos, lo único que queda es saber dónde comprar. Lo mejor es hacerlo en zonas con buenas comunicaciones y servicios o en calles comerciales. En Barcelona, Passeig de Gracia es una excelente zona donde invertir si tenemos en cuenta la cantidad de zonas comerciales, oficinas y negocios que se encuentran ahí. Además, zonas como el barrios de Gracia se están revalorizando y empiezan a aumentar su demanda mientras que otras como la Barceloneta están perdiendo su interés (el barrio es insalubre, está alejado, etc.).
El barrio más rico de Barcelona es Pedralbes y tener una casa ahí significa estar rodeado de los mayores lujos, mientras que el Raval es una de las peores zonas para vivir en Barcelona debido a su insalubridad e inseguridad. No obstante, comprar un piso en Pedralbes es extremadamente caro mientras que en El Raval los precios están muy bajos. Consulta este artículo sobre los barrios más ricos de Barcelona si quieres saber más al respecto.
En Viola Pérez hemos seleccionado los siguientes barrios como los mejores para vivir en Barcelona:
- Les Corts
- Sant Gervasi – Galvany
- Horta
- Passeig de Gracia
- Gracia
- Pedralbes
- Barrio del Eixample
¿Qué tipo de piso es aconsejable comprar si quieres vender en Barcelona?
Últimamente están en demanda los inmuebles de entre 2 y 3 habitaciones. En Barcelona, además, se estilan los pisos para estudiantes situados cerca de las principales zonas universitarias (Autónoma y Pompeu Fabra). También es un gran nicho a explotar los pisos para estudiantes internacionales, que suelen rotar anualmente o incluso trimestralmente.
En cuanto a inmuebles situados en zonas comerciales se aconsejan oficinas bien conectadas con metro, autobús o en cuyas zonas no se acumule el tráfico.
También es necesario analizar la distribución y las necesidades de reforma. Y en este punto debemos ver:
- Puede comprarse para reformar, más barata, pero es necesario que el precio de adquisición sea lo suficientemente bajo y la reforma asequible, de forma que se pueda obtener la rentabilidad deseada.
- Ya reformado. Para que la operación sea rentable, es recomendable que la vivienda esté en buen estado. Si se entrega con muebles, que sean asépticos, no los que sobren en la vivienda habitual o los de la abuela.
- Ascensor y garaje. Siempre suman valor a la vivienda.
- Servicios adicionales. Mayores dotaciones (piscina, gimnasio, salas comunitarias, salas de cine…) permiten conseguir alquileres más altos. Por lo tanto, aunque el valor de compra de la vivienda sea más elevado que otra que no tenga estos servicios, la rentabilidad será algo mayor y tendrá más demanda.
¿Cómo saber si el inmueble comprado es rentable?
Y llegamos al aspecto más importante de una vivienda alquilada. Para calcular la rentabilidad, de la renta bruta se deben descontar los gastos de la vivienda, tanto los asociados a la compraventa como los derivados de la propiedad, tales como la comunidad, el IBI, los seguros, los gastos de las reformas, incluido la hipoteca si la tuviera. Obviamente, todos ellos con factura detallada a nombre de los titulares. Porque estos gastos que se pueden deducir a la hora de hacer la Declaración de la Renta.
Consejos para evitar problemas con agencias inmobiliarias
Las inmobiliarias, a veces, se la juegan a los clientes. Por eso siempre es aconsejable leer detenidamente todo lo que estamos firmando y llevar a un asesor como acompañamiento. Como consejos para evitar timos de las inmobiliarias apunta los siguientes:
No firmes el parte de Visita Inmobiliaria sin leer la letra pequeña
El parte de visita inmobiliaria es una hoja que recoge los datos de un posible cliente al que la inmobiliaria ha llevado a hacer una visita. Sirve para evitar fraudes por parte de clientes que fingen visitar el piso para hacer fotos y después colgarlas en portales inmobiliarios, o estafas por el estilo. Sin embargo, algunas inmobiliarias incluyen en letra pequeña que el visitante debe pagar una comisión por ver el piso, o bien debe pagar un honorario si al final decide comprar el piso que se le ha enseñado sin intermediar con la inmobiliaria. No estás en ningún caso a firmar esta hoja si se incluye esta cláusula, así que lee con detenimiento el parte de visita por si acaso.
No aceptes que la inmobiliaria redacte el contrato de venta o de arrendamiento
Esto no es un timo en sí, pero las inmobiliarias suelen insistir en redactar ellas mismas el contrato de compraventa o el de arrendamiento para cobrar más honorarios, cuando lo cierto es que no tienen los conocimientos jurídicos para hacerlo. Es mejor que los redacte un abogado inmobiliario que mire por tus intereses. Además, las inmobiliarias podrían colarte alguna cláusula abusiva sin que te des cuenta.
No cedas si la inmobiliaria te mete prisa
Hay veces que se nota que a la inmobiliaria solo le importa cobrar la comisión e irse. Nos hemos topado con muchos casos de clientes a los que las inmobiliarias incitaban a firma el contrato YA. Después ha resultado que esa prisa venía porque el edificio estaba en mal estado y el Ayuntamiento estaba a punto de tirarlo abajo, o algo por el estilo.
Por estas razones siempre aconsejamos que te acompañe un abogado. Él será capaz de ver si las cosas no están cuadrando.
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Somos un despacho de abogados fiscalistas en Barcelona. En esta página puedes consultar cómo funcionan nuestros servicios de asesoría de inmuebles.
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